Nuevas Reglas Para el Alquiler de Casas y Departamentos en Houston

Es oficial: estas son las nuevas reglas para los alquileres en Houston

En muy poco tiempo, los propietarios de inmuebles utilizados para arrendamientos temporales del tipo Airbnb deberán adaptarse a una nueva ordenanza que regulariza la situación y le pone un freno a los excesos

La ciudad de Houston, Texas, aprobó una serie de medidas que transformarán la manera en que operan los alquileres temporarios tipo Airbnb en toda la ciudad. Las normas, adoptadas tras meses de debate y una creciente presión vecinal, buscan frenar los abusos, mejorar la convivencia urbana y dotar al municipio de herramientas concretas para fiscalizar un fenómeno que, hasta ahora, se había expandido sin control claro.

Excesos: las denuncias de los inquilinos en Houston

Vecinos hartos, denuncias constantes, propiedades vandalizadas y amenazas a la seguridad pública. Esos fueron algunos de los argumentos que impulsaron la ordenanza aprobada por el Concejo de Houston el pasado miércoles 16 de abril.

Las nuevas disposiciones afectarán directamente a propietarios, operadores y plataformas digitales. Quienes no se adapten podrán enfrentar multas y la pérdida del permiso para alquilar. El nuevo reglamento entrará en vigencia de forma efectiva a partir del 1° de enero de 2026.

Durante una reunión reciente del Comité de Calidad de Vida, más de 50 personas acudieron a exponer sus casos, entre ellos Houston Chronicle recuperó algunos testimonios:

Una vivienda recibió más de 20 disparos.
Otra quedó con el acceso cubierto de vómito.
Un matrimonio se vio obligado a abandonar su casa luego de soportar durante dos años los ruidos provocados por turistas que alquilaban la casa de al lado.

Qué cambia en Houston: los pilares de la nueva ordenanza

La ciudad ahora cuenta con un marco regulatorio basado en el registro obligatorio de los alquileres temporarios. Todo propietario u operador deberá registrarse si quiere alquilar por menos de 30 días consecutivos.

Las reglas incluyen cambios importantes:

El propietario u operador será responsable de gestionar el permiso, ya no solo el titular del inmueble.
Se prohibirá utilizar estas viviendas como espacios para eventos, una práctica habitual que generaba descontrol.
Cada propiedad deberá pagar un canon anual de US$275 para obtener el certificado correspondiente.
Será obligatorio contar con un contacto de emergencia disponible las 24 horas.
Si una propiedad acumula dos o más citaciones en distintas ocasiones dentro de un año, la ciudad podrá revocar la certificación.
En casos más graves, si un mismo propietario acumula tres o más revocaciones en distintas propiedades en menos de dos años, perderá todas las certificaciones que posea.

Además, todos los operadores de alquileres temporarios deberán realizar una capacitación anual sobre trata de personas.

Qué debe presentar quien quiera operar un alquiler temporario en Houston

Para registrarse, los interesados deberán presentar una amplia lista de documentos e información. Según la información proporcionada por la ciudad de Houston, los requisitos son exhaustivos y buscan asegurar que los inmuebles cumplan con las normas básicas de seguridad, urbanismo y convivencia:

Dirección exacta del inmueble.
Nombre y acreditación de titularidad del propietario.
Información de contacto de una persona disponible en caso de emergencias.
Listado de plataformas (como Airbnb o VRBO) donde se ofrece la propiedad.
Planos del interior del inmueble y del terreno, incluyendo ubicación de estacionamientos.
Póliza de seguro por responsabilidad civil de al menos un millón de dólares.
Declaración firmada de que la operación no infringe normas del consorcio, contratos de alquiler o restricciones de ocupación.
Prueba de que se está inscripto y al día con el impuesto de ocupación hotelera.

Reglas para operar: qué se puede y qué no

El reglamento también establece una serie de obligaciones que deberán cumplirse estrictamente:

No se podrá alquilar por menos de una noche.
Será obligatorio pagar el impuesto municipal por ocupación hotelera.
En cada anuncio publicado en plataformas digitales, deberá figurar el número de certificado de registro, los límites de ocupación y los requisitos de estacionamiento.
Toda vivienda deberá cumplir con los códigos de construcción y prevención de incendios vigentes en Houston.
El encargado o contacto deberá poder presentarse en el lugar dentro de la hora de haber sido notificado de un problema.

También será obligatorio conservar dentro del inmueble, aunque no necesariamente a la vista, información como:

Días y normas de recolección de residuos.
Niveles máximos permitidos de sonido.
Mapa de estacionamientos autorizados y ubicación de cámaras o dispositivos de seguridad, con una explicación clara de su función.

Cuándo entra en vigencia y cómo denunciar infracciones

A partir del 1° de agosto de 2025, los propietarios podrán iniciar su registro en línea a través del sitio oficial, que incluirá un mapa interactivo, listado de propiedades autorizadas y una línea directa para realizar denuncias. También se podrá hacer el trámite de manera presencial en el Centro de Permisos de Houston.

Los propietarios tendrán tiempo hasta el 1° de enero de 2026 para cumplir con todos los requisitos antes de que comience la fiscalización. Quienes operen sin estar registrados podrán recibir multas que van desde los US$100 hasta los US$500 por cada día de infracción.

Houston una de la Ciudades más Baratas Para Rentar

En enero, Redfin publicó un informe sobre las áreas metropolitanas de EEUU más asequibles para inquilinos.

Para clasificar las áreas metropolitanas, Redfin analizó la mediana de los pedidos de alquiler de apartamentos en los Estados Unidos durante un período de tres meses, de octubre a diciembre de 2024. Luego, estimaron los ingresos medios de los hogares inquilinos utilizando datos de la Oficina del Censo de EEUU de 2023.

Redfin considera que un apartamento es «asequible» si el inquilino no gasta más del 30% de sus ingresos en alquiler.

«La asequibilidad del alquiler es una función de dos cosas: cuánto cuesta el alquiler y también cuánto gana la gente», le dice a CNBC Make It Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.

El top 10 de Redfin está compuesto por áreas con una economía fuerte y un mercado inmobiliario en crecimiento, añade.

«Si tienes una economía fuerte como Nueva York o Los Ángeles, eso puede convertirse en un problema de asequibilidad porque las personas con ingresos altos tienden a competir contra las personas con ingresos más bajos por los mismos apartamentos, y eso termina por descontar a los trabajadores con ingresos medios», dice Fairweather.

«En los lugares que construyen suficientes viviendas, las personas con ingresos medios no son expulsadas del mercado y pueden pagar cómodamente sus alquileres con los salarios que ganan».

Texas alberga las áreas metropolitanas más asequibles para inquilinos, con tres ciudades entre las 10 primeras.

«Texas en general es un estado que facilita la construcción», dice Fairweather. «Continúan construyendo viviendas incluso por encima de las que necesitan los locales, lo que les permite atraer gente de otros estados como California, donde no han mantenido la oferta y la demanda».

Austin es el área metropolitana número uno más asequible para inquilinos

La capital de Texas encabezó la lista de las zonas metropolitanas más asequibles de Estados Unidos para inquilinos.

«Austin tiene buenas oportunidades laborales que proporcionan buenos ingresos incluso a las personas con ingresos medios y han construido mucho», dice Fairweather. “Han priorizado la zonificación para viviendas densas, lo que significa que hay apartamentos para personas que quieren alquilar”.

El informe encontró que los inquilinos en Austin ganaron un salario medio de $69,781 en 2024. El ingreso necesario para pagar el alquiler medio es de $55,760 y el alquiler medio solicitado es de $1,394.

La diferencia entre los ingresos requeridos y el ingreso medio estimado de los inquilinos en Austin es del 25,14%, la brecha más grande entre las principales áreas metropolitanas.

“Los alquileres en Austin son más altos que, por ejemplo, en el Medio Oeste, pero la gente en Austin gana suficiente dinero para poder pagar cómodamente el alquiler allí”, dice Fairweather. «Es asequible en comparación con otras partes del país si se tienen en cuenta los ingresos».

Austin fue nombrada recientemente una de las áreas metropolitanas con la mayor proporción de empleos bien remunerados, en un informe de noviembre de 2024 de ADP. El área metropolitana de Austin-Round Rock, Texas, tiene el 1.16% de la proporción de empleos que pagan más de $500,000 al año.

La industria tecnológica continúa ampliando su presencia en Austin, con empresas como Tesla y Dell con sede en el área. Austin también alberga la Universidad de Texas Austin, que es una de las universidades más grandes de EEUU.

Las 10 áreas metropolitanas más asequibles de EEUU para inquilinos

Austin, Texas
Houston, Texas
Dallas, Texas
Salt Lake City, Utah
Raleigh, NC
Denver, Colo.
Phoenix, Ariz.
Washington D.C.
Baltimore, Maryland
Nashville, Tenn.

Houston es la segunda zona metropolitana más asequible de Estados Unidos. La principal ciudad de Texas “tiene una economía vibrante junto con muchas viviendas”, dice Fairweather.

“Son bastante liberales en términos de zonificación, lo que significa que no hay muchas restricciones en comparación con otros lugares en términos de lo que se permite construir. Es mucho más fácil conseguir edificios de apartamentos aprobados. Por eso pueden construir todo lo que necesitan para satisfacer la demanda de los inquilinos”.

Según el informe de Redfin, el alquiler medio solicitado en Houston era de $1,239 en diciembre de 2024. El ingreso necesario para pagar el alquiler medio solicitado es de $49,560 y el ingreso medio estimado del inquilino es de $58,287.

La diferencia entre los ingresos requeridos y el ingreso medio estimado del inquilino es del 17.61%.

Houston está ubicada en el sureste de Texas y es una de las ciudades más pobladas de Estados Unidos, detrás de otras grandes áreas metropolitanas como Nueva York, Los Ángeles y Chicago. La ciudad tiene una población de más de 2 millones.

El área alberga muchas industrias, incluidas la manufactura y la atención médica.

Houston Necesita mucho más Vivienda

Mientras la Fundación César Chávez y las autoridades del Condado de Harris colocan la ¨primera piedra¨ de la construcción de dos nuevas comunidades de vivienda asequible, el problema de la falta de vivienda a bajo costo en la ciudad parece estar lejos de resolverse.

Los nuevos desarrollos de vivienda económica The Upland y The Tidwell, estarán disponibles a partir de diciembre de 2026, y están destinados a proveer 219 unidades para familias de bajos ingresos y adultos mayores. The Tidwell, ubicado en Precinto 2, proporcionará 99 unidades para adultos mayores, mientras que The Upland, en Precinto 4, ofrecerá 120 unidades a familias de bajos ingresos.

A pesar del impacto positivo que tendrán los proyectos, estos esfuerzos apenas rozan la superficie de la creciente crisis de vivienda en la región.

El informe del Urban Edge reveló que, actualmente, hay más de 217,000 arrendatarios de bajos ingresos en el área metropolitana de Houston, pero solo existen 33,000 unidades accesibles disponibles para satisfacer esa demanda. Esto significa que un alarmante 83% de estos hogares están gravemente sobrecargados por los costos de alquiler, destinando la mayor parte de sus ingresos a los costos de vivienda y dejando muy poco margen para cubrir otras necesidades básicas.

«Estas iniciativas son vitales, pero necesitamos más inversión y proyectos similares para realmente hacer frente a la crisis de vivienda que enfrentamos en Houston», comentó un portavoz del Instituto Kinder para la Investigación Urbana. «El ritmo al que aumentan los precios de alquiler está dejando atrás a miles de familias».

Con un demanda a la alta y recursos económicos limitados, residentes de Houston seguirán enfrentando desafíos importantes con respecto al acceso a viviendas dignas y asequibles.

Buscan Prohibir a Ciudadanos de Ciertos Países Compra de Propiedades en Texas

Prohibirían a ciudadanos de China, Rusia, Corea del Norte e Irán comprar propiedades en Texas

Así lo contempla un proyecto de ley presentado este fin de semana ante la legislatura de Texas por la senadora estatal Lois Kolkhorst.

Una senadora estatal de Texas presentó un proyecto de ley que, de ser aprobado, prohibirá a los ciudadanos de China, Rusia, Irán o Corea del Norte comprar propiedades y tierra en el estado de la estrella solitaria.

El proyecto SB 147 fue presentado este sábado 14 de enero por la senadora Lois Kolkhorst -del área de Brenham- y busca no solo que cualquier ciudadano de esos países, con los que EEUU no tiene relaciones diplomáticas o se encuentran bajo permanente tensión no puedan comprar finca raíz, sino que aquellas entidades privadas que tengan nexos con los gobiernos de esas naciones.

Este domingo, el gobernador Greg Abbott anunció su apoyo al proyecto y dijo que lo convertirá en ley con su firma una vez pase el trámite en la legislatura de Texas.

“Un proyecto de ley fue presentado en la legislatura para prohibir que ciudadanos, gobiernos y entidades de China, Irán, Corea del Norte y Rusia puedan comprar tierras en Texas. La firmaré”, escribió Abbott en su cuenta de Twitter.

De convertirse esta iniciativa en ley, entraría en vigor el próximo 1 de septiembre.

Bajan las Ventas de Casa Pero los Precios Siguen Subiendo en Texas

Así lo revela en Informe Trimestral de la Vivienda de Texas. Los precios han crecido casi un 20% comparado con el 2021.

El número de viviendas unifamiliares vendidas en Texas disminuyó un 5.6% en el segundo trimestre de 2022 en comparación con el mismo período de 2021, mientras que el precio medio siguió subiendo, según el Informe Trimestral de la Vivienda de Texas publicado por Texas Realtors.

«Si bien las ventas de viviendas disminuyeron ligeramente, la demanda de compra de una vivienda en Texas siguió siendo impresionante, con más de 100,000 viviendas vendidas durante el segundo trimestre de 2022», comentó Russell Berry, presidente de Texas Realtors. «Los niveles de inventario de viviendas están finalmente en alza en muchas zonas del estado —algo que no hemos visto durante varios años—, pero los precios de las viviendas siguen aumentando».

Durante el segundo trimestre de este año, el precio medio de $357,388 en el estado representa un aumento del 19.1% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Casi la mitad de las 108,390 viviendas vendidas en el estado estuvieron en el rango de precios de $200,000 a $399,000.

Jim Gaines, economista investigador del Texas Real Estate Research Center de Texas A&M University, manifestó que «las tasas de interés en rápido aumento, las alzas en los precios de las viviendas y el reducido inventario de viviendas generaron un efecto de desaceleración en la venta de viviendas durante el segundo trimestre del año, pero el mercado inmobiliario de Texas sigue fuerte”.

El inventario de viviendas disponible en Texas aumentó 0.8 meses en el segundo trimestre de 2022, y llegó a 2.1 meses de inventario. Esta es la primera vez que el inventario aumenta año tras año desde el tercer trimestre de 2019, y es la primera vez que supera los dos meses de inventario desde el tercer trimestre de 2020.

Las viviendas, durante este trimestre del 2022, estuvieron en el mercado un promedio de 27 días hasta que se firmaron sus contratos.

Casas se Están Vendiendo más Rápido en Houston por el Coronavirus

Las casas en Houston se están vendiendo más rápido que en años anteriores a consecuencia de la crisis del coronavirus, aseguran agentes de bienes raíces.

“Yo creo que son varias cosas que están haciendo que las casas se vendan más rápido, una es que algunas personas han perdido su empleo, tal vez tienen que vender ya”, dijo Alexandra Salas, agente de bienes raíces de Arise Realty Group.

Como resultado del brote del coronavirus, las tasas hipotecarias alcanzaron un mínimo histórico, reveló un estudio de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos.

“Hay gente que ya quiere comprar y los intereses están bien bajos, entonces dicen: mejor compro en lugar de estar rentando”, comentó Salas.

El primer trimestre de 2020 se caracterizó por una economía previo a la pandemia que reflejaba un bajo desempleo y una economía fortalecida, señala el análisis, aunque hoy por hoy las condiciones son distintas ante la crisis de salud mundial.

“Si realmente lo están pensando, siempre pueden hablar con un agente que les explique lo que está pasando en el mercado y que tome ventaja de los intereses bajos ahora porque de los últimos años, son los más bajos que se han visto en la historia”, recomendó la agente de bienes raíces.

La actual situación que atraviesa Estados Unidos y el mundo entero ha hecho que también los agentes de bienes raíces implementen medidas de protección para su salud y la de sus clientes.

“Todo ahora son llamadas, textos, correos electrónicos y ya cuando nos vemos con los clientes en las casas, comenzamos a mostrar las propiedades”, explicó Alexandra Salas.

Según la compañía proveedora de financiación hipotecaria Freddie Mac, la tasa fija de interés de una hipoteca por un plazo de 30 años, cayó al 3.51 por ciento en el primer trimestre de 2020 comparado con el 4.37 por ciento en el primer trimestre de 2019.

A pesar de la pandemia, la industria inmobiliaria espera un mayor crecimiento en los precios de las casas en Texas en los próximos meses, señala la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios de Estados Unidos.

Incendio en California Amenaza 600 casas

El gobernador de California, Jerry Brown, declaró este lunes el estado de emergencia en el condado Lake, en el norte del estado, por un incendio forestal que avanza sin control y que ya ha destruido 22 edificaciones, obligando a la evacuación de unas 3,000 personas.

Avivado por vientos erráticos, baja humedad y temperaturas por encima del promedio, el fuego Pawnee (como lo han llamado) amenaza a por lo menos 600 casas y estructuras en la comunidad de Spring Valley, al norte de la carretera 20.

«Dadas las condiciones del clima, el fuego se está moviendo en múltiples direcciones», dijo Paul Lowenthal, asistente del jefe del Departamento de Bomberos de Santa Rosa. «Tiene el potencial de crecer mucho más por la dirección en que está siendo empujado por el viento», advirtió.

El incendio comenzó la tarde del sábado en el noreste de Clearlake Oaks, en una zona rural del condado Lake que se ubica a unas 120 millas (193 kilómetros) de San Francisco.

Unos 3,000 residentes de la zona han sido evacuados. Algunos llegaron a un albergue habilitado en la preparatoria Lower Lake, en el 9430 de la calle Lake, en la localidad del mismo nombre.

Las autoridades informaron que varias edificaciones afectadas por las llamas se encuentran en zonas poco pobladas.